A Survey of Land Development-Agreements Conserning Questions of Land-Access and Expropriation | En undersøkelse av hvordan utbyggingsavtaler behandler spørsmål om grunnerverv og ekspropriasjon

Utbyggingen av fast eiendom skjer vanligvis i et samspill mellom en kommune og private utbyggere. Aktørenes samfunnsoppgaver har betydning for hvordan de forholder seg til utbyggingen. En vedtatt reguleringsplan gir ikke kommunen anledning til å tvinge initiativtaker til å gjennomføre selve utbyggingen. Dersom aktørene ønsker å klarlegge rammene for hvordan utbyggingen skal gjennomføres, kan det inngås en utbyggingsavtale. En utbyggingsavtale er kort sagt en avtale mellom kommune og utbygger som fastsetter hvordan prosjektet skal gjennomføres. Utbyggingsavtaler har blitt benyttet som et virkemiddel for å regulere rettigheter og plikter for utbyggingsprosjekt i flere tiår, men ble først lovregulert i 20. mai 2006. I dag finnes reglene for bruk av avtaleformen i plan- og bygningslovens kap. 17. Når et prosjekt skal realiseres, er det nødvendig at kommunal infrastruktur som veier, vann- og avløp samt annen teknisk infrastruktur bygges ut. Normalt er det offentlig myndighet som har ansvaret for den kommunale infrastrukturen, men i forbindelse med realisering av privat initierte reguleringsplaner er det en vanlig forutsetning at utbygger helt eller delvis bekoster denne typen anlegg. Det alminnelige er at utbygger har rettigheter i utbyggingstomten, men det kan forekomme at det er nødvendig å ha eierskap for arealer utenfor byggeområdet. .Målet med oppgaven er derfor å undersøke om det er vanlig at utbyggingsavtaler regulerer spørsmål om grunnerverv og ekspropriasjon. Et annet sentralt spørsmål er hvordan denne typen problematikk behandles, og hvem som har ansvaret for å sikre rettigheter og eierskap til nødvendige arealer. Det er også stilt spørsmål ved om inngåelsen av utbyggingsavtaler kan føre til at kommunens vedtakskompetanse forhåndsbindes. Bakgrunnen for valget av vinkling er å aktualisere spørsmål som vies lite oppmerksomhet i forbindelse med bruken av utbyggingsavtaler, men som er av interesse for dem arbeider med eiendomsrelaterte spørsmål.

M-EIE

إنجليزي. Bakgrunnen for dette masterprosjektet baserer seg på et ønske om å vite hvordan utbyggingsavtaler håndterer spørsmål om grunnerverv og ekspropriasjon. Det er en kjent sak at mye av dagens eiendomsutvikling drives på grunn av initiativ fra private utbyggere, og at utbyggingsavtaler anvendes for å regulere rettighetsforholdet mellom kommune og utbygger. Det er likevel lite kunnskap om i hvilken utstrekning utbyggingsavtaler inneholder vilkår om grunnerverv og ekspropriasjon. Temaet for denne oppgaven er derfor en undersøkelse av hvor vanlig det er at utbyggingsavtaler inneholder vilkår om grunnerverv og ekspropriasjon. Det settes også spørsmål ved om inngåelsen av utbyggingsavtaler kan bidra til å forhåndsbinde kommuner til å ekspropriere. I tillegg blir det gitt en kort gjennomgang av potensielt erstatningsansvar. For å besvare oppgavens spørsmål er det samlet inn data relatert til ulike kommuners praksis ved inngåelsen av utbyggingsavtaler. Prosjektets undersøkelser er todelt. Den første delen består av en spørreundersøkelse som ser på omfanget av bruken av utbyggingsavtaler. Dette gir et bakgrunnsteppe for den kommunenes praksis på området. Den andre delen av undersøkelsen går mer detaljert til verks og består av en nærmere undersøkelse av inngåtte utbyggingsavtalers vilkår om grunnerverv og ekspropriasjon. Resultatet av undersøkelsene viser at kommunene har ulikt kunnskapsnivå når det gjelder bruken av utbyggingsavtaler. Tematikken er vanskelig å få fullstendig oversikt over, og undersøkelsene har ikke gitt entydige svar. Dette har bakgrunn i forhold som: grad av utbyggingspress, politisk holdning i kommunen og tilgang på lokal forhandlingskompetanse. Et fellestrekk er likevel at den kommunale administrasjon har stor respekt for politiske beslutninger. I oppgaven er det valgt et bredt teoritilfang for å gi et overordnet perspektiv. I forhold til spørsmål om arealbruk har det vokst frem et svært omfattende regelverk, som setter de institusjonelle rammene for bruk av utbyggingsavtaler. Regelverket har betydning for både offentlige og private aktørers handlingsrom, og baserer seg på et ønske om en helhetlig bruk av begrensede landressurser. Teoretisk kan det deles inn i et reguleringsregime og et eiendomsregime som begge har innvirkning på bruken av utbyggingsavtaler. The background for this Master’s Thesis project is based on a need to understand how agreements concerning land-development projects deal with questions of land-access and expropriation. It is a well-known that much of today’s land-development projects are based on private initiatives. Special agreements are used to regulate the rights between the land-developer and the local community. However, there is not much knowledge about how these development-agreements describe conditions of land-access and expropriation.The objective of this Master’s Thesis project is therefore to investigate whether it is common that land-development agreements contain these types of conditions. It is also questioned if the conclusion of land-development agreements can influence on a community’s will to expropriate land-access rights. It is also given a short review of potential financial liability. It is collected data from different communities all over the country to analyze how the communities deal with the questions posed in the Thesis. The first part of the project is a survey aimed at identifying the use of land-access agreement, and the practices related to these agreements in the communities. The other part of the project is a detailed investigation of documents, primarily land-use agreements that describe conditions of land-access and expropriation. The survey reveals that the communities have different knowledge concerning the use of land-access agreements. It is difficult to get a complete overview of this theme, and the surveys did not give an unambiguous answer. Land-development pressure, the political attitude in the communities and the potential existence of local persons with negotiation skills are factors which may explain this to some degree. A common feature is that the local administrations have great respect for policy decisions. The project has chosen a broad range of theory to give an overall perspective. Regulations affecting the land-use have grown to a very comprehensive level today. The regulations define the institutional framework for the use of land-access agreements, and affect the room of action for the official as well as for the private builders. The amount of regulations is based on a will to overall use of limited land resources. Theoretically the regulations can be separated in a planning-regime and a real-estate regime, where both influence on the use of development-agreements.