Vellykkethet i eiendomsutvikling | Successfulnes in property development

Sammendrag I oppgaven tar jeg for meg eiendomsutvikling gjennom de ulike faser fra A til Å. Fokus vil bli lagt på kvalitet og vellykkethet for alle involverte parter som følge av de valg, handlinger og prosesser som eiendomsutvikler gjennomfører i utviklingsprosessen. Jeg har formulert følgende problemstilling:Når, hvor og hvordan påvirkes vellykketheten for alle involverte i eiendomsutviklingen?I oppgaven har jeg foretatt intervju og studier av to gjennomførte og avsluttede eiendomsprosjekter, case A og case B. Helt fra starten var det indikasjoner på at prosjekt A kunne være et ’antatt suksess case’ og prosjekt B et mindre vellykket case. For å måle kvaliteten i utviklingsprosjektene, ’hvor bra, for hvem?’ definerte jeg suksesskriterier for måling av kvalitet fra alle berørte. Oppsummeringen etter intervju med alle berørte parter var høy score til prosjekt A og lav score til prosjekt B. Funnene styrket mine innledende antagelser om at prosjekt A hadde høy grad av vellykkethet og at prosjekt B hadde lav grad vellykkethet.Med bakgrunn i betraktningsperspektivet og faseperspektivet utarbeidet jeg 7 påstander knyttet opp mot min problemstilling. Disse påstandene brukte jeg for å søke etter om det var gjort noen forskjeller i prosjektenes valg, handlinger og metoder gjennom utviklingsprosessens ulike faser. Eventuelle funn vil kunne bidra til å si noe om hvordan påvirkning av vellykketheten foregår i eiendomsutviklingen.Påstanden om at ’konseptutvikling har liten betydning for vellykkethet i utviklingen’ ble svekket av mine funn. I case A viste funn heller en tendens til motsatt bilde. I antatt suksess case, tilsa funn at ressursbruk til konseptutvikling og forundersøkelser bidro til kvalitet og vellykkethet ved å gi et solid bidrag til styrket dekningsbidrag, som igjen styrket prosjektets effektmål. Det ble imidlertid ikke gjort noen funn i Case B som styrket eller svekket påstanden. Påstanden er svekket.Påstanden om at ca. ’80-90 % av kvaliteten og vellykkethet for utvikler skapes i byggefasen og at utvikler bør legge inn det vesentligste av tilgjengelig tid og ressurser i denne fasen’ fikk heller ikke støtte i mine funn. Funn fra antatt suksesscase viser bruk av ca. 10 % av tilgjengelig tid, ressurser og arbeidskraft i byggefasen og at suksess case til tross for sin begrensede tidsbruk i byggefasen har tilnærmet full score på alle dimensjoner i suksesskriteriene. Disse funn passer derfor dårlig med påstanden om at 80-90% av tilgjengelig tid og ressurser skal brukes i byggefasen.Videre viser funn at case B har svært lav score på alle dimensjoner i suksesskriteriene til tross for at prosjektet brukte ca. 80-90% av tid, ressurser og arbeidskraft i byggefasen. Basert på funn i de to prosjektene oppsummerer jeg derfor med at påstanden er svekket.Når det gjelder påstand om at ’samarbeid og avtaler med grunneier påvirker risikohåndteringen, spesielt når det gjelder reguleringsrisiko, men også markeds og finansrisiko’ er det funn fra antatt suksess case som viser at samarbeid og avtale med grunneier forlenget tidlig fasen. På denne måten fikk utvikler tid og mulighet til å få rammetillatelse, solgt alle enheter og finansiert prosjektet før han tiltrådte kjøp av tomten. På denne måten brukte utvikler avtaler med grunneier til å redusere reguleringsrisiko, finansieringsrisiko og markedsrisikoen i prosjektet. Funnene ser ut til å passe med påstanden slik at påstand er styrket. Det ble ikke gjort noen funn i case B som svekker eller styrker påstanden fordi utbygger ikke hadde inngått noen slike avtaler med grunneier. Påstanden er styrket.Påstanden om at ’håndtering av parallelle loops påvirker fremdrift og styring av prosjektet’ fikk støtte i mine funn. Funn fra gjennomføring av både case A og B styrker påstandens gyldighet. Antatt suksess case gjennomfører handlinger i loops for å skaffe seg oversikt over potensiell motstand både i mulighetsstudier, hos naboer og andre. På denne måten avdekkes motstand og det kan forhandles frem avtaler og kompromisser uten å måtte foreta unødig stopp i utviklingsprosessen. Funn ser ut til å passe godt med påstanden om at ’håndtering av parallelle loops påvirker fremdrift og styring av prosjektet’. Påstanden er dermed styrket.Når det gjelder påstand om at ’entrepriseform påvirker håndtering av produksjonsrisiko i prosjektet’ ser funn ut til å passe med påstanden. Antatt suksess case valgte totalentreprise og gjennomførte byggefasen uten noen overskridelser i produksjonskostnader i forhold til budsjett samt komplett ferdigstillelse av alle boliger i god tid før avtale. Case B valgte delt entreprise og byggefasen ble gjennomført med store overskridelser i produksjonskostnader i forhold til budsjett og med opptil et halvt års forsinkelse. Funn i begge case ser ut til å passe med påstanden om at valg av entrepriseform påvirker håndtering av produksjonsrisikoen, herunder viser funn at totalentreprise overfører produksjonsrisikoen til totalentreprenør og at delt entreprise lar produksjonsrisikoen forbli på utviklers hånd. Når det gjelder påstand om at ’entrepriseformen påvirker kvalitet og vellykkethet i prosjektet’ ser også disse funn ut til å passe med påstanden. ’Antatt suksess case’ valgte totalentreprise og gjennomførte byggefasen innenfor kostnadsbudsjett som igjen førte til at prosjektet nådde sitt effektmål som igjen bidro til vellykkethet ved måling av effektmål. Case B valgte delt entreprise, det ble store overskridelser i budsjett og forsinket levering som følge av utbyggers oppstykking av entreprisen, som igjen påvirket kvalitet og vellykkethet i negativ retning. Funn passer dermed til påstanden om at entrepriseform påvirker vellykkethet i prosjektet. Jeg vil imidlertid påpeke at teori og praksis viser til utviklingsprosjekter som har benyttet entrepriseformen delt entreprise hvor det både er oppnådd kvalitet og vellykkethet. Funn viser at manglende kvalitet og vellykkethet i tilknytning til prosjekt B’s valg av delt entreprise antas å skyldes svak og til dels manglende prosjektledelse. Påstanden er styrket.Påstanden om at ’utforming av salgskontraktene ikke har betydning for verdiskapningen og kvalitet i prosjektet, men at timing og tilrettelegging er mer avgjørende’ fikk heller ikke noe hold i funnene. Funn fra antatt suksess case viser at utbygger utformer salgskontraktene mot kjøperne slik at han gis rett til å gjennomføre nødvendige justeringer i prosjektet når dette er nødvendig som følge av krav fra kommunen m.m. Det kan se ut som at disse salgskontraktene er et viktig redskap for å kunne iverksette salg i ’tidlig fase’ og dermed håndtere blant annet markedsrisikoen og bidra til kontinuitet og fremdrift i prosjektet. Funnene ovenfor ser derfor ut til å være direkte motstridene til påstanden om at ’utforming av salgskontrakter har ingen betydning for verdiskapning’. Det ble videre gjort funn som passer med at timing og tilrettelegging i salgsfasen har betydning for prosjektets omsetningstid og hvordan prosjektet treffer og tas imot i markedet. Det er imidlertid ikke gjort funn som underbygger at timing og markedsutvikling er mer avgjørende enn utforming av salgskontrakter. Påstanden om at utforming av salgskontrakter ikke har betydning for verdiskapning og kvalitet i prosjektet passer derfor dårlig med de funn som er gjort. Funn viser at timing og markedsutvikling har betydning for suksess og verdiskapning men det er ingen funn som tilsier at dette er viktigere enn utforming av salgskontrakter. Oppsummerer derfor med at påstanden er svekket.Når det gjelder påstand om at ’uklare mål, mandat og ansvars- og myndighetsforhold påvirker fremdrift i prosjektet og styring av sekvenser og loops’ har jeg gjort funn som underbygger denne påstanden. Eier av antatt suksess case har nedskrevet prosjektplan og selskapsavtale med klart definerte mål, mandat, ansvars- og myndighetsforhold. Case B har ikke skriftlig prosjektplan eller mål, heller ikke klart definerte ansvars- og myndighetsforhold. Dette sammenholdt med funn om casenes forskjellige fremdrift og styring av sekvenser og loops ser ut til å styrke påstanden.I avsluttende avsnitt ’sammenfatning og konklusjon’ bruker jeg de funn jeg har gjort i denne studien til å sette opp kritiske suksessfaktorer og fallgruver for ’påvirkning av vellykkethet’ i eiendomsutviklingen.Når det gjelder mine funn så mener jeg at disse er pålitelige, ref. drøftelse i oppgavens avsnitt 1.5.2 om casestudier, herunder Bent Flyvbjergs drøftelse av 5 misforståelser om Case-studie forskning. Kapittel 5 i boken Eiendomsutvikling i tidlig fase tar for seg ’forhandlinger med planmyndighet’. Her reiser forfatter Rolf H. Jensen en meget interessant problemstilling for eventuelt fremtidige studier: ’kommunestørrelse og nettverk i lokalsamfunnet vil kunne ha innflytelse på hvordan kontakter etableres og utspiller seg i praksis. I en liten kommune hvor alle kjenner alle, vil hverdagsrelasjoner ha betydning, mens i større kommuner vil mer organisert lobbyvirksomhet påvirke kontaktene’. En mulig problemstiling kunne være: Når, hvor og hvordan påvirkes vellykketheten for utvikler i en planprosess?