Option agreements impact on risk in real estate development | Opsjonsavtalers påvirkning på risiko ved eiendomsutvikling

M-EIE

English. This master thesis address Norwegian “option agreements” with focus on an agreement form for enabling property development, and to reduce the risk when buying real estate. “Does “option agreements” enable real estate development and in addition minimize the risks for developers and landowners - is the benefit assessment at greater risk than the cost?” A total of four sub-objectives have been used to answer the aim of this thesis in a adequate way. The theoretical basis used regarding this thesis is aimed at relevant academic literature and relevant laws. The data collection according to the aim of the thesis is conducted through qualitative research interviews. This, in combination with a strategic selection of informants has provided good insight into the various informants interviewed and their practices, thoughts and experiences with “option agreements”. The master thesis reveals that “option agreements” enable property development for both the landowner and property developer. The risk is balanced between the parties (landowner and property developer) in the option period, and the benefit assessment of an option contract is much greater than the costs regarding the property developer. It is revealed that there are few challenges arising during the option period, and current practice of entering “option agreements” is considered non- problematic. Rights are secured by juridical registration of the agreement or a surety bond with a declaration of non-disposal in the land registry. The conclusions in this thesis are based on acquired theory and the qualitative interview studies.

Masteroppgaven tar for seg opsjonsavtaler med fokus på om avtaleformen muliggjør eiendomsutvikling, samt reduserer risikoen ved kjøp av fast eiendom. Problemstillingen som er utarbeidet er følgende: Muliggjør opsjonsavtaler eiendomsutvikling og minimerer risiko for eiendomsutviklere og grunneiere - er nyttevurderingen ved risiko større enn kostnaden? Det er utarbeidet totalt fire delproblemstillinger som brukes til å besvare problemstillingen på en god måte. Teorigrunnlaget som benyttes i oppgaven retter seg mot relevant faglitteratur som foreligger og ulike rettskilder. Med bakgrunn i problemstillingen er oppgaven strukturert gjennom kvalitative forskningsintervju som metode for datainnsamling. Dette i kombinasjon med et strategisk utvalg av informanter har gitt god innsikt i de ulike informantenesenes praksis, tanker og erfaringer ved opsjonsavtaler. Masteroppgaven avdekker at opsjonsavtaler muliggjør eiendomsutvikling for både grunneier og eiendomsutvikler, da risikoen balanseres mellom partene i opsjonstiden, og at nyttervurdering av en opsjonsavtale er mye større enn kostnaden for en eiendomsutvikler. Det avdekkes at det er få reelle utfordringer som kan oppstå under opsjonstiden, og at dagens praksis rundt inngåelse ikke anses som problematisk. Rettigheter sikres gjennom å tinglyse avtalen eller en sikringsobligasjon med en urådighetserklæring i grunnboken. Konklusjonen er gjort på bakgrunn av teori og intervjustudie.