Eiendomsutviklers håndtering av strøksservitutter | A real estate developers handling of area easements

English. In this thesis, we have studied how developers choose to handle area easements and the conflicts they cause in a development project. Negative easements were previously used as private regulations for a specific area, because public zoning plans did not cover areas outside of the cities. Today the municipalities have full regulatory authority for the entire country and exercises this through zoning plans. As a result of increased population growth and housing needs, public regulation opens for higher utilization rates than the easements allow. This often results in contradictory provisions, without legislative rules for which of these should surpass the other. As a result, we have seen a number of convictions where these conflicts are the subjects. It has been determined by the Supreme Court that in cases where an easement causes a meaningless nonuse of an area, or when it acts as an unintended obstacle, the easement must cease to exist cf. Rt. 2002 s. 145 (Bortelid-dommen). This will apply to cases where, for example, an easement explicitly says residential purposes, but the zoning plan says industrial use. However, it is rarely that there is full contradiction between the two. In cases where the purpose, for example housing, is the same for both the easement and the zoning plan, there must be determined in each individual case whether the easement will prevent the desired development. This creates unpredictability. In order to clarify the research question mentioned above, we have chosen to use qualitative research with case study as design. The cases are the following verdicts: Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong-dommen), LB-2003-2290 (Bestum-kjennelsen) and LB-2014-62617 (Neptune-dommen). We have therefore also used legal method in this thesis. Qualitative interviews have been conducted with the informants, who either have been a party or represented a party in the court rulings. To get a complete understanding of the phenomenon we have presented literature, articles, laws, legislative history and case law in a literature study.In order to concretize the research question, we have chosen three sub-research questions. The first concerns how the conflict between a developer and rightsholders of the easement arises and what considerations were behind the approaches of developers and neighbors. The second describes how developers relate to existing termination options, which option they would recommend using and what consequences the conflict has had for developers' daily operations. The last sub-question focuses on what precedent «Naturbetong-dommen» resulted in.All cases revolved around properties where there was area easements with a villa clause, with the intention of protecting the area’s characteristics and the living quality for the neighbors. The conflicts arose when the rightsholders interpreted the easements as violated and invoked this because of the developers' project. The developers were all under the impression that the easements had lapsed or that the project was to be considered villa-like (villamessig). Several informants emphasized that there is a presumption that projects approved within the «småhusplanen» were considered to be within the limitations of the easements. Several developers stated that they underestimated the easement as a risk. Attempts were made to negotiate in order to avoid a trial, but there were clear conflicts of interest where the parties were unwilling to negotiate on the same terms. Methods for removing the easement were first used by the developers after the rightsholders invoked their right. The time spent on a project is essential in property development. Some developers might prefer to start the project and deal with the conflicts that might occur, rather than spending time and resources on clarifying private law in advance. However, several developers still expressed that they are now more cautious when encountering area easements.“Naturbetong-dommen” resulted in a more clearly legal position for the area easements, while it also gave a broader interpretation of the term villa. How a developer handles an easement and the conflict it may cause will depend on the variables of the project. The developer must primarily conduct an investigation of the easement. If the investigation shows that the area's characteristics has changed drastically or that the project will fall within the terms of the easement, the developer may initiate the project without removing the easement. If this is not the case, it will be advisable to engage in negotiations with the rightsholders. This method of handling will often be faster than with the legislator's methods, but there are still challenges here. Should negotiations not be made, the easements can be removed by law. It is here recommended to terminate or expropriate the easement.

I denne avhandlingen har vi undersøkt hvordan eiendomsutviklere velger å håndtere strøksservitutter og hvilke konflikter disse kan medføre ved et utviklingsprosjekt. Negative servitutter ble tidligere brukt som privat regulering, da offentlige reguleringsplaner ikke dekket områder utenfor byene. I dag har kommunen full reguleringsmyndighet for hele landet og utøver denne bl.a. gjennom reguleringsplaner. Som en følge av økt befolkningsvekst og boligbehov åpner offentlig regulering gjerne for høyere utnyttelsesgrad enn hva de private heftelsene tilsier. Dette resulterer ofte i motstridende bestemmelser, uten at lovgiver har satt regler for hvilke av disse som skal gå foran den andre. Som en følge av dette har vi sett en rekke saker i domstolene hvor denne typen konflikter behandles. Det er av Høyesterett slått fast at de i de tilfeller hvor opprettholdelse av servitutten innebærer «… en meningsløs «ikke-bebyggelse» av området, eller et utilsiktet hinder» så vil servitutten måtte vike, jf. Rt. 2002 s. 145 (Bortelid-dommen). Det siktes her til de tilfeller hvor reguleringsplanen f.eks. legger opp til industri, mens servitutten tilsier boligformål. Det er imidlertid sjelden fullstendig motstrid. I de tilfeller hvor formålet (f.eks. bolig) er det samme i både servitutt og reguleringsplan må det vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle hvorvidt servitutten vil være til hinder for ønsket utbygging. Dette skaper uforutsigbarhet.For å belyse problemstillingen nevnt ovenfor har vi valgt å bruke kvalitativ metode med casestudie som forskningsdesign. Som oppgavens caser har vi valgt Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong-dommen), LB-2003-2290 (Bestum-kjennelsen) og LB-2014-62617 (Neptune-dommen). Vi har derfor også benyttet oss av juridisk metode. Det har blitt utført kvalitative intervjuer av informantene, som enten har vært part i eller representert en part i rettsavgjørelsene. For å få en fullstendig forståelse av fenomenet og problemstillingen har vi presentert faglitteratur, artikler, lover og forarbeid i en litteraturstudie. For å konkretisere forskningsoppgaven har vi valgt tre underproblemstillinger. Den første omhandler hvordan konflikten mellom utvikler og rettighetshavere oppstod, og hvilke hensyn som lå bak utviklers og naboenes fremgangsmåte i casene. Den andre beskriver hvordan utvikler forholdt seg til eksisterende opphørsalternativer, hvilke alternativer de vil anbefale å bruke og hvilke konsekvenser konflikten har hatt for utviklers virksomhet. Den siste underproblemstillingen tar utgangspunkt i Naturbetong-dommen og hvilke rettslige prinsipper denne førte med seg.Alle casene dreide seg om eiendommer hvor det heftet strøksservitutter som påla videre utbygging å være villamessig, hvor servituttene hadde som hensikt å verne strøkets karakter og naboenes bokvalitet. Konfliktene oppsto da rettighetshaverne anså servitutten krenket og påberopte seg denne som følge av utviklernes tiltak. Utviklerne var alle av den oppfatning at servitutten var bortfalt eller at tiltaket var å anse som villamessig. Her var det flere som la vekt på at det forelå en presumsjon om at tiltak godkjent innenfor småhusplanen var å anse som villamessig. Det kommer frem av flere utviklere at de undervurderte risikoen ved heftelsen. Det ble gjort forsøk på å forhandle for å unngå en rettssak, men det foreligger her klare interessemotsetninger hvor partene ikke var villig til å forhandle på samme grunnlag. Metoder for å fjerne servitutten ble først benyttet av utviklerne etter at rettighetshaverne påberopte servitutten. Tidsbruken i et prosjekt er essensielt innen eiendomsutvikling. Enkelte utviklere kan se seg tjent med å starte prosjektet og håndtere konfliktene dersom de skulle oppstå, fremfor å bruke tid og ressurser på avklare privatrettslige forhold på forhånd. Flere av utviklerne gir likevel uttrykk for at de i dag er mer varsomme når det kommer til strøksservitutter. Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong-dommen) medførte et sterkere vern av strøksservitutter enn hva tilfellet var etter Rt. 1995 s. 904 (Gjensidige-dommen), samtidig som dommen ga en bredere tolkningsgrunnlag av begrepet villamessig. Hvordan en utvikler håndterer en strøksservitutt og konflikten den eventuelt kan medføre vil være avhengig av variablene i ethvert prosjekt. Utvikler må først og fremst gjøre en utredning av strøksservitutten. Viser utredningen at områdets karakter har endret seg drastisk eller at tiltaket vil falle innenfor heftelsens bestemmelser, kan utvikler igangsette prosjektet uten å fjerne servitutten. Dersom servitutten fremdeles er gjeldende vil være hensiktsmessig for utbyggeren å innlede forhandlinger med partene. Denne formen for håndtering vil gjerne være raskere enn ved lovgivers metoder, men det foreligger fremdeles utfordringer ved denne håndteringen. Skulle forhandling ikke la seg gjøre, anbefales det å avskipe eller ekspropriere servitutten.

submittedVersion

M-EUTV