Methods of determining the fair value of agricultural land comparative approach | Методика установления справедливой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения сравнительным подходом

English. Considered are the problems of establishing the fair value of agricultural land. An analysis of indicators of cadastral value has been carried out as an analogue of the calculation of the value of land plot by capitalization of land rent, which shows that the results of cadastral valuation are practically not comparable with the current market prices of proposals and land transactions. Non-agricultural lands have the utility and value for growing crops, as they include forest belts, access roads, technological dirt roads, slopes for water drainage, etc. In the absence of accurate quantitative and qualitative characteristics of these lands, it is recommended to take to the calculation of the value of the bonus equal to 3, which corresponds to 3% with a 100-point assessment of the scale of "General bonus" and lands on which it is impractical to conduct agricultural production. Presented is a method of determining the fair value of agricultural land, which has been tested for more than 5 years by the audit and consulting company BEFL. It has been confirmed that the results of agricultural land assessments can be used both in the planning of investments in agribusiness and for transactions with specific land assets. The developed method allows: obtaining a reasonable value regardless of the actual management of land as a factor of production; forming a single comprehensive opinion on the state of the land market of several regions and federal districts; taking into account the large territorial division of zones of active agricultural production, industry analysts, lending banks, private and institutional investors –forming a common understanding of investments to land, return on capital and profitability of agribusiness.

Russian. Рассматриваются проблемы установления справедливой стоимости земельных участков с.-х. назначения. Приведен анализ показателей кадастровой стоимости как аналога расчета стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты, который показывает, что результаты кадастровой оценки практически не сопоставимы со сложившимися рыночными ценами предложений и сделок с землей. Неугодья обладают полезностью и ценностью для выращивания с.-х. культур, так как включают в себя лесополосы, подъездные дороги, технологические грунтовые дороги, уклоны для отвода воды и т.д. При отсутствии точных количественных и качественных характеристик этих угодий рекомендовано принимать к расчету значение бонитета, равное 3, что соответствует 3% при 100-балльной оценке шкалы "Общего бонитета" и землям, на которых нецелесообразно вести аграрное производство. Представлена методика установления справедливой стоимости с.-х. угодий, которая более 5 лет апробировалась аудиторско-консалтинговой компанией BEFL. Полученные результаты подтвердили, что результаты оценок с.-х. земли могут быть использованы как при планировании инвестиций в агробизнес, так и для совершения сделок с конкретными земельными активами. Разработанная методика позволяет получить обоснованную величину стоимости независимо от фактического управления землей как фактором производства; формировать единое комплексное мнение о состоянии земельного рынка нескольких регионов и федеральных округов; с учетом большого территориального разделения зон активного с.-х. производства отраслевым аналитикам, кредитующим банкам, частным и институциональным инвесторам – формировать единое понимание вложений в землю, возвратности капитала и доходности агробизнеса.