Методы достижения справедливой стоимости прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения | Methods to achieve the fair value of rights to lease agricultural purpose lands

Russian. Рассматриваются метод определения справедливой стоимости прав аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности в отдельных регионах Нечерноземной экономической зоны России, и рекомендации по изменению законодательных норм в части организации государственных торгов земельными участками с.-х. назначения. В основу данного метода положены результаты государственных торгов о стоимости продажи и сдачи в аренду земельных участков с.-х. назначения в период с 2015 г. до начало 2020 г., а также расчетная информация об уровне налога на землю. Исследованы соответствия средней (медиана) аукционной стоимости аренды земельного участка в расчете на 1 га с.-х. угодий среднему рыночному ее значению. Установлено, что отношение стоимости прав аренды к стоимости продажи земельных участков в исследуемых регионах составляет от 2 до 50%. Это свидетельствует об отсутствии устойчивой связи между указанными показателями. Такие условия аренды абсолютно невыгодны в одном случае арендатору, в другом – арендодателю. Выявлено оптимальное значение рассматриваемого соотношения, удовлетворяющего обоим участникам земельных отношений в настоящее время, на основе которого предлагается принять экономические регуляторы и внести их значения в земельное законодательство страны. Показано, что земельный налог не оказывает сегодня существенной роли в экономическом регулировании земельных отношений. Низкий уровень земельного налога порождает земельных рантье, скупающих с.-х. земли для сдачи их в аренду, возмещая местным органам власти лишь ничтожную часть от арендной платы, собираемой с арендаторов.

English. There is considered the method for determining the fair value of the rights to lease land plots in state and municipal ownership in certain regions of the Non-Black Earth Economic Zone of Russia, and recommendations for changing legislative norms in terms of organizing state tenders for agricultural land plots. This method is based on the results of state tenders on the cost of selling and leasing agricultural land plots in the period from 2015 to the beginning of 2020, as well as calculated information on the level of land tax. The correspondence of the average (median) auction cost of the land plot lease per 1 ha of agricultural land to its average market value has been investigated. It was found that the ratio of the cost of lease rights to the cost of selling land plots in the studied regions is from 2 to 50%. This indicates the absence of a stable relationship between the indicated indicators. Such lease conditions are totally unprofitable in one case for the tenant, in the other - for the tenant. The optimal value of the ratio under consideration, which satisfies both parties to land relations at the present time, is revealed, based on which it is proposed to adopt economic regulators and introduce their values into the country's land legislation. It is shown that the land tax does not play a significant role today in the economic regulation of land relations. The low level of land tax gives rise to land renters who buy agricultural land for rent, reimbursing local authorities for only a tiny part of the rent collected from tenants.