Hva er de viktigste utfordringene til eiendomsutvikler ved akkvisisjon av eiendom til utviklingsformål? | What are the main challenges of property developer in acquisition of property for development purposes?

Denne oppgaven tar for seg eiendomsutviklernes fremgangsmåter og risikohåndtering ved akkvisisjon av potensiell utviklingseiendomFor personer som skal akkvirere utviklingseiendom, kan søkerfasen være lang og resurskrevende. Dette kommer av en kombinasjon av flere faktorer. Disse kan blant annet være krav som stilles til en potensiell tomt, eller grunneier, eller det kan være uavklart reguleringsstatus. Ettersom at akkvisisjonsprosessen kan være kostbar og tidkrevende er det viktig hele tiden å vurdere reell kjøpsinteresse opp mot rasjonell tidsbruk. De fleste utviklere har sjekklister de følger når de skal akkvirere eiendom. Denne sjekklisten inneholder en del punkter som skal hjelpe eiendomsutvikleren til å gjøre en god akkvisisjon, samt at den kan fortelle noe om hvor og hvordan utvikleren ønsker å profilere seg i markedet. Det er imidlertid ingen garanti for en god akkvisisjon i seg selv, selv om man følger dennesjekklisten, ettersom hver akkvisisjon er forskjellig. Denne sjekklisten kommer heller ikke til anvendelse før man har funnet en potensiell utviklingstomt man er interessert i. For å finne frem til interessante tomter finnes det en rekke fremgangsmåter. Eksempler disse fremgangsmåtene er når utvikler selv aktivt å søke etterpotensielle tomter. Dette gjøres ved at utvikler tar direkte kontakt med grunneier når han har funnet en tomt han tror kan være gunstig som utviklingstomt. Denne tomten har utvikler som regel funnet ved hjelp av egne søk på finn.no, google maps, gulesider.no og liknende. Andre mer passive metoder for å finne en potensiell eiendom er ved at utvikler blir kontaktet avgrunneier, eller får tilsendt prospekter av en mekler. Når utvikler har funnet en egnet tomt, som også ser positiv ut på sjekklisten, gjenstår det fremdeles en del avklaringer før man kan gå til akkvisisjon av tomten. Det kan være en del mer eller mindre skjulte risikomomenter tilknyttet akkvisisjonen. Noen av disse vil bli avklartved å følge sjekklisten, men denne listen kan ikke fange opp alle farene hver gang. Derfor utfører utvikleren gjerne en due diligence på eiendommen. Dette er en prosess hvor alle aspekter ved eiendommen skal avdekkes. Dette kan ta et par uker, men det er som regel en nødvendighet for å forsikre seg om at det ikke ligger noen uavklarte potensielt ødeleggendeegenskaper ved tomten. Due diligence er spesielt viktig når man skal akkvirere eiendom gjennom oppkjøp av et aksjeselskap, da man, i tillegg til den fysiske tomten, må gjennomgåselskapets finansielle kvaliteter.En metode utviklerne kan benytte seg av til å hjelpe til med å holde kostnadene vedeiendomsutviklingen nede, er å bruke blanco skjøte når de overtar tomten fra grunneier. Dette er et salgsdokument som er underskrevet av grunneier, men ikke av utvikler. Salget er derfor ikke fullbyrdet før kjøpers signatur står på dokumentet. Utvikler bygger da ut tomten utenegentlig å eie den. Kjøpet blir først fullbyrdet når utvikler selger den ferdig utviklede tomten videre til en ny kjøper, som skriver under på salgsdokumentet. Dette gjør at man slipper å betale dokumentavgift på eiendommen to ganger. En av farene ved å gjøre det på dennemåten er om selger skulle gå konkurs samtidig som utvikler bygger ut tomten. Utvikler har da ingen juridisk rettighet til eiendommen, som vil falle inn under konkursboet til selgeren. De fleste utviklere kjøper heller ikke eiendom uten å ta en del forbehold i kjøpskontrakten. Med forbehold mener jeg vilkår som må være oppfylt før kontrakten signeres. Noen forbeholdkan være generelle, som for eksempel forbehold om kontraktsenighet. Det vil si at partene må være enige om vilkårene i kontrakten før de undertegner den. Dette eksempelet kan virke veldig selvfølgelig, men kontrakten kan inneholde mange forskjellige forbehold. Disse er medpå å forsikre utvikler mot å gjøre et dårlig kjøp ved at kontrakten kan sies opp dersom noen av forbeholdene ikke skulle være overholdt. Intervjuene jeg gjennomførte til slutt i oppgaven er med på å bekrefte det som allerede står i teoridelen, men det kom også med et par nye risikomomenter og risikohåndteringsmetoder. Et av de risikomomentene som kom frem var tid. Tiden var alltid en risiko fordi man ikke kunne forutsi hvilken vei markedet ville svinge i fremtiden. Lobbyvirksomhet var enrisikohåndteringsmetode jeg ikke visste om før jeg snakket med utviklerne. Dette er riktig nok ikke noe som står skrevet noe sted, at utviklerne skal snakke med politikerne for å minske risikoen ved prosjektet sitt, men det gjøres like fullt for å prøve å få størst mulig utnyttelsesgrad av eiendommen, eller for å forsikre seg om en kommende politisk avgjørelse som kan ha påvirkning på utviklingsprosjektet.This paper deals with real estate developers’ practices and risk when acquiring potentialdevelopment property. For persons who are soliciting development property, the seeking stage can be long and resource intensive. This comes from a combination of several factors. These may include requirements for a potential site, the landowner, or it may be unclear regulatory status. Because the acquisition process can be costly and time consuming, it is important always toconsider the real buying interest to the rational use of time. Most developers have checklists they follow when they solicit property. This checklist contains a number of points that will help the developer make a good acquisition, and it can tell something about where and how the developer wants to promote itself in the market.However, there is no guarantee of a good acquisition in itself, even if they follow thischecklist, as each acquisition is different.This checklist, however, will not apply until they have found a potential development site of interest. To find interesting sites there are a number of ways to proceed. One example of these procedures is when the developer actively searches for potential sites himself. This is when the developer makes contact with the landowner directly after having found the site fromsearching the internet on finn.no, google maps, gulesider.no ant the like. Other more passive methods of finding potential property is when the developer is contacted by the landowner, or gets prospects sent to him by a real estate agent. When the developer has found a suitable property, which also looks promising on thechecklist, there are still some clarifications to be made before proceeding to acquisition. There may be some more or less hidden risks associated with the acquisition. Some of these riskswill be assorted by following the checklist, but this list may not capture all of the risks every time. Therefore, the developer usually performs a due diligence on the property. This is a process where all aspects of the property are to be identified. This process may take a couple of weeks, but is usually a necessity to ensure that there are no unresolved potentially devastating features on the site. Due diligence is especially important when soliciting propertythrough the acquisition of a corporation, since in addition to the physical site, one have to review the company’s financial qualities as well.