Gjenspeiler verdien av den sekundære leiligheten i en enebolig dens virkelige verdi?

Jeg har i denne masteroppgaven tatt for meg eneboliger med sekundærleilighet ogundersøkt hvilke metoder som ligger til grunn for å verdivurdere de sekundæreleilighetene.Jeg har laget to hypoteser som jeg ønsker å teste. Den første hypotesen tar for seg at deter lik kvadratmeterpris i den sekundære leiligheten som det er i eneboligen for øvrig,mens den andre hypotesen tar for seg at verdien av den sekundære leiligheten er sattsom nåverdien av de fremtidige leieinntektene.For å teste disse to hypotesene har jeg både gjort kvalitative- og kvantitativeundersøkelser. Jeg har intervjuet en rekke eiendomsmeglere og takstmenn, for å få fremhvilke metoder som benyttes i praksis. I tillegg har jeg laget en boligprisingsmodell sompredikerer prisen av en slik sekundærleilighet, hvor jeg har begrenset utvalget tilAkershus fylke og eneboliger solgt siste år. Et totalt utvalg av 610 observasjoner.På bakgrunn av disse analysene kan jeg med sikkerhet forkaste den første hypotesen.Kvadratmeterprisen er langt lavere i den sekundære leiligheten enn i resten aveneboligen.Når det gjelder den andre hypotesen så kan jeg langt på vei forkaste den også. I følgemine beregninger, så er nåverdien av de fremtidige leieinntektene en del høyere enn denpredikerte verdien for de sekundære leilighetene.Det kan med andre ord tyde på at sekundærleiligheter er noe underpriset iboligmarkedet i Akershus. This master thesis aims to investigate which methods that underlies to set the value of houses that includes secondary apartments. I have made two hypotheses that I want to test. The first hypothesis addresses that there are similar price per square meter in the secondary apartment as it is in the rest of the house, while the second hypothesis focuses on the value of the secondary apartment is set on the present value of future rental income. To test these two hypotheses, I have done both qualitative and quantitative research. I have interviewed a number of real estate brokers and appraisers, to reveal the methods used in practice. In addition, I have made a house pricing model that predicts the value of such secondary apartment, where I have a limited selection of Akershus fylke and houses sold this last year. This gave me a total sample of 610 observations. On the basis of these analyzes, I can reject the first hypothesis. The price per square meter is far lower in the secondary apartment than in the rest of the house. Regarding the second hypothesis, I can reject it too. According to my calculations, the present value of future rental income is somewhat higher than the predicted value for the secondary apartments. It may therefore indicate that the secondary houses are somewhat undervalued in the market of Akershus, and the value does not reflect its real value.