Порівняння реєстраційної системи нерухомості Чорногорії та України | Comparison of the real estate registration system of Montenegro and Ukraine

Ucranio. У дослідженні здійснено комплексний порівняльний аналіз систем державної реєстрації речових прав на нерухоме майно України та Чорногорії з урахуванням сучасних викликів, тенденцій децентралізації та цифровізації кадастрово-реєстраційних процесів. Метою роботи було виявити спільні риси та відмінності правових основ, організаційної структури й практичного функціонування реєстраційних систем обох держав, а також оцінити їхню ефективність. В роботі застосовано загальнонаукові та спеціальні методи дослідження: аналіз і синтез для узагальнення законодавчих норм, порівняльно-правовий метод для встановлення відмінностей між українською та чорногорською моделями, системний підхід для оцінки взаємодії кадастрових та реєстраційних органів, а також структурно-функціональний метод для виявлення особливостей організації державного земельного кадастру та реєстру прав у Чорногорії. Використано контент-аналіз профільних наукових публікацій, включно з працею, присвяченою підтриманню державного знімання в Чорногорії. Проведено історичний та сучасний аналіз реєстраційних систем обох країн. Проаналізовано етапи формування державної реєстрації, у тому числі через інвентаризаційні дані, бюро технічної інвентаризації та сучасні органи Мін’юсту й Держгеокадастру. Виявлено особливості ведення окремих реєстрів для земельних ділянок, будинків, споруд, квартир, об’єктів незавершеного будівництва та їх обтяжень. Розглянуто розвиток чорногорської системи, починаючи з 1980-х років, із трансформацією земельного кадастру в єдину систему реєстрації нерухомості через Real Estate Administration. Підкреслено конститутивний характер реєстрації прав, інтеграцію кадастрових та реєстраційних даних, публічність доступу через електронні сервіси eKatastar і Geoportal, а також особливості геокласифікації земель та легалізації самочинного будівництва. Здійснено порівняння ключових характеристик систем обох країн у таблицях, що відображають: правову основу реєстрації, організаційну структуру, об’єкти та механізми ведення реєстрів, цифровізацію, публічність та захист прав власників, а також процедури узаконення самочинного будівництва. Новизна роботи полягає у комплексному зіставленні двох систем з позицій правової ефективності, цифровізації та захисту прав власників. Висновки дослідження можуть бути використані для вдосконалення української моделі реєстрації нерухомості, інтеграції кадастрових і реєстраційних процесів та підвищення правової визначеності, що наблизить її до європейських стандартів. Отримано: 10.12.2025;Прийнято: 15.01.2026;

Inglés. This study provides a comprehensive comparative analysis of the state registration systems for real property rights in Ukraine and Montenegro, considering contemporary challenges, trends in decentralization, and digitalization of cadastral and registration processes. The aim of the study was to identify similarities and differences in the legal foundations, organizational structure, and practical functioning of the registration systems in both countries, as well as to evaluate their effectiveness. The research employed general scientific and specialized methods: analysis and synthesis to summarize legislative norms, comparative legal method to identify differences between the Ukrainian and Montenegrin models, systems approach to assess the interaction of cadastral and registration authorities, and structural-functional method to reveal features of the organization of the state land cadastre and the property registry in Montenegro. Content analysis of specialized scientific publications was used, including work dedicated to the maintenance of state surveying in Montenegro. A historical and contemporary analysis of the registration systems in both countries was conducted. The study analyzed the stages of state registration formation, including inventory data, technical inventory bureaus, and modern bodies such as the Ministry of Justice and the State Geocadastre. It identified specifics of maintaining separate registries for land plots, houses, buildings, apartments, unfinished construction objects, and their encumbrances. The development of the Montenegrin system was reviewed, starting from the 1980s, including the transformation of the land cadastre into a unified real estate registration system through the Real Estate Administration. The study highlighted the constitutive nature of property registration, integration of cadastral and registration data, public access via electronic services such as eKatastar and Geoportal, as well as specifics of land geoclassification and legalization of unauthorized construction. Key characteristics of both countries’ systems were compared in tables, reflecting: legal basis of registration, organizational structure, objects and mechanisms of registry maintenance, digitalization, publicity, protection of property rights, and procedures for legalizing unauthorized buildings. The novelty of this study lies in the comprehensive comparison of the two systems in terms of legal effectiveness, digitalization, and protection of property rights. The conclusions of the research can be used to improve the Ukrainian real estate registration model, integrate cadastral and registration processes, and enhance legal certainty, bringing it closer to European standards. Received: 10.12.2025;Accepted:15.01.2026;